Legislação permite pedir a extinção da copropriedade; quando não existe acordo e o bem é indivisível, a Justiça pode determinar a venda e repartir o dinheiro conforme a participação de cada herdeiro

Uma regra prevista na legislação brasileira costuma surpreender famílias que enfrentam disputas durante ou depois de um inventário: um único herdeiro pode recorrer à Justiça para pedir a extinção da copropriedade de um imóvel, ainda que os demais irmãos não concordem com a venda.

Isso não significa que o interessado tenha autorização para negociar sozinho o patrimônio ou transferi-lo diretamente a terceiros. O herdeiro pode, entretanto, ajuizar uma ação para não continuar indefinidamente como coproprietário. Os demais titulares deverão participar do processo e poderão apresentar defesa ou propostas para solucionar o impasse.

Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio

Quando um imóvel é deixado para mais de uma pessoa, os herdeiros passam a compartilhar direitos sobre o patrimônio. Até a partilha, a herança é considerada indivisível e regulada, de maneira geral, pelas normas do condomínio.

O artigo 1.320 do Código Civil estabelece que qualquer condômino pode exigir a divisão do bem comum a qualquer momento. Já o artigo 1.322 prevê que, quando a coisa for indivisível e nenhum dos coproprietários quiser ficar com ela mediante indenização aos demais, o bem será vendido e o valor repartido.

A divisão deve respeitar os quinhões hereditários. Dessa forma, quem possui 50% dos direitos recebe, em princípio, metade do resultado líquido da alienação; quem tem 25% recebe a proporção correspondente — descontadas as despesas e obrigações incidentes.

Venda não acontece automaticamente

O simples pedido de um dos herdeiros não significa que o imóvel será imediatamente colocado em leilão. O Judiciário deverá analisar a documentação, a titularidade, as participações de cada interessado e a possibilidade de divisão física ou de outra solução.

Entre as alternativas estão:

• Divisão do imóvel, quando for técnica e legalmente possível;
• Compra da parte do herdeiro que deseja deixar a copropriedade;
• Adjudicação do bem a um ou mais coproprietários, com indenização aos outros;
• Venda consensual no mercado;
• Alienação judicial, se o conflito continuar.

Em determinadas situações, os próprios herdeiros podem disputar a adjudicação. O Código Civil estabelece critérios de preferência, considerando, entre outros pontos, benfeitorias mais valiosas e o tamanho do quinhão, desde que as condições sejam equivalentes.

STJ reconheceu direito de herdeiro

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o registro formal da partilha no cartório de imóveis não é necessariamente uma condição para que um herdeiro proponha ação de divisão ou extinção do condomínio.

No julgamento do Recurso Especial 1.813.862/SP, a Terceira Turma considerou que a propriedade da herança é transmitida aos sucessores com a abertura da sucessão. Depois da partilha, a copropriedade pode continuar quando os herdeiros recebem frações ideais de um bem que não pode ser dividido imediatamente.

Naquele processo, o STJ restabeleceu uma sentença que extinguiu o condomínio e determinou a venda dos imóveis, com a divisão do dinheiro na proporção dos quinhões. A decisão foi divulgada pelo próprio STJ.

Imóvel pode sair por valor inferior ao mercado

Um dos principais riscos da falta de acordo é o resultado financeiro da alienação judicial. Diferentemente de uma venda tradicional, na qual os proprietários podem aguardar uma proposta considerada adequada, a venda determinada judicialmente segue avaliação, edital, lances e regras processuais.

O artigo 891 do Código de Processo Civil proíbe a aceitação de preço vil. Caso o juiz não estabeleça um valor mínimo diferente, considera-se vil o lance inferior a 50% da avaliação. Na prática, isso não garante que o imóvel seja vendido pelo preço normalmente pretendido no mercado, pois uma arrematação pode ocorrer abaixo do valor de avaliação, dentro dos limites definidos no processo. A regra consta no Código de Processo Civil.

Também podem ser descontados impostos, custas judiciais, honorários, despesas com avaliação, comissão do leiloeiro, débitos condominiais e valores necessários à regularização do imóvel.

Uso exclusivo pode gerar cobrança

Outro ponto capaz de aumentar o conflito é a ocupação exclusiva. Quando apenas um dos herdeiros utiliza o imóvel e impede os demais de exercerem os mesmos direitos, pode surgir discussão sobre o pagamento de indenização ou aluguel proporcional.

A eventual cobrança dependerá das circunstâncias, da oposição manifestada pelos outros coproprietários e das provas apresentadas. Portanto, não ocorre automaticamente em toda ocupação.

Inventário parado pode aumentar o prejuízo

Adiar indefinidamente o inventário ou a negociação não determina, por si só, que o imóvel será vendido. Contudo, a demora pode provocar acúmulo de IPTU, condomínio, despesas de conservação, multas tributárias, deterioração e disputas relacionadas à posse.

Por isso, a venda consensual costuma oferecer maior controle sobre preço, prazo e condições de pagamento. Quando o diálogo se torna impossível, qualquer coproprietário pode buscar a extinção judicial do condomínio, mesmo que sua participação seja menor que a dos demais.

Cada processo possui particularidades e deve ser analisado individualmente por profissional especializado em Direito das Sucessões.

Fontes: Código Civil; Código de Processo Civil; Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.813.862/SP.